随着持续的需求增长和有限的供应之间的不匹配加剧，房价紧张局势影响了家庭的形成、劳动力的流动性，以及最终城市的分布。
根据Tinsa IMIE的数据，全国的住宅价格在10月份显示出小幅上涨，月度增长0.5%，年度增长4.3%。这一趋势表明自2022年底以来住宅价格已开始趋于稳定，那时欧洲中央银行开始提高基准利率。
不同区域的分析显示，价格放缓的趋势在全国范围内广泛出现，无论是在大城市及其周边地区、地中海沿岸还是内陆地区都是如此。唯一的例外是岛屿地区，那里的房价自2023年初以来持续上升。
总的来看，在高利率的环境下，西班牙的住宅价格在名义上保持坚挺。这种抵御风波的能力部分归功于过去十年间行业的谨慎重建，以及对保障可持续城市模式的承诺。
疫情后时期的回顾
在2020年，由卫生危机引发的冲击导致经济活动暂时停滞，这在房地产领域表现为住宅买卖的短暂中断。
随着2021年移动限制的逐步解除，房地产交易开始回归正常水平，并在年底超越了这些水平。到2021年底，累计的住宅交易量比2019年高出18%，根据公证人的数据。在2022年，住宅需求在所有市场上都有所增加，远远超过历史平均水平，比2019年增加了大约40%（以交易量计算）。
在这几年中，多种因素促进了人们购买住房。一方面，家庭在封锁期间积累了大量储蓄，使部分人有能力考虑购买住房。另一方面，由于在家工作时间增多以及远程工作的普及，人们发现了新的住房需求，这促使他们做出购房决定，从而进一步激发了需求，主要是为了自住，无论是更换更大的首套房还是购买第二套住房。最后，低至历史最低水平的抵押贷款融资成本，导致许多家庭选择了固定利率的抵押贷款，除了使用自有资金外，还需要额外的财务支持来购买住房。这种现象不仅发生在西班牙，也在欧洲其他地区普遍存在。
由于能源价格上涨和供应链瓶颈导致的高通胀率，自2021年上半年开始让经济学家感到担忧，直到2022年夏天，欧洲中央银行才开始提高利率以抑制价格上涨。这种基准利率的变化增加了金融机构的谨慎性，它们在感知到更高风险的情况下，收紧了贷款标准。这反映在2023年的抵押贷款数量上，与2022年相比减少了25%，尽管仍比2019年高出5%。
尽管如此，过去一年中许多住房购买仍然是用储蓄来融资的，这意味着交易量下降的速度比抵押贷款慢，因为它们受到融资成本上升的影响较小。住宅需求的下降尤其缓慢，特别是在外国人的购买中，他们通常具有更高的购买力，并且在西班牙找到了价格更具竞争力的住宅市场。这一因素在岛屿上更为明显，那里外国人的交易占总交易量的比例高于西班牙其他地区（在岛屿上，外国人的交易量约占总交易量的35%，而全国平均水平为20%）。外国需求的集中与岛屿上空间有限的情况相结合，在那里国内的度假住房需求和当地的首套住房需求也在交织，这导致岛屿上的价格特别紧张，尤其是在巴利阿里群岛的情况下。
住宅价格的抵抗力
尽管如此，所有地区的住宅价格都表现出了抵抗力。这种抵抗力可以通过以下几个因素来解释：
首先，尽管在外国买家和度假市场占主导地位的市场上，需求下降的速度更慢，但所有区域的房地产交易都在逐渐减少。与2022年相比，前8个月的下降接近14%，但值得注意的是，2022年是交易量达到最高水平的一年。与2019年（即疫情引起扭曲之前的一年）相比，2023年的交易量仍高出13%。这表明市场活动保持健康，部分原因是就业的持续稳定支持了家庭的偿债能力和信心，以及继续流向房地产的累积储蓄，受到住宅需求和资本市场不确定性的推动，使房地产成为吸引人的多元化投资。
其次，自2021年以来，高通胀和利率上升对家庭购买力的侵蚀正在通过减少新发放的抵押贷款来缓和住宅交易的速度。这反映在抵押贷款与交易量的比率上，该比率从2021年的51%下降到2022年的49%，再到2023年8月的累计44%。这说明越来越多的住房购买集中在初始财富高于中位数的家庭手中。值得注意的是，尽管通胀下降的速度比预期慢，且受到乌克兰和加沙地区冲突对能源价格影响的不确定性，但从2023年初开始，通胀不再削弱家庭购买力。如果这种趋势持续，它将有利于储蓄，并有助于缓和自疫情以来加剧的财富不平等差距。
再次，新建房屋的供应一直保持在有限的水平。多年来，新增加的住房数量并未跟上家庭的增长，尤其是在大城市周围。虽然这在房地产泡沫后的几年内是合理的，因为当时需要吸收过剩的库存，但目前建筑成本的上升和融资难度的增加导致住房供应，尤其是在就业中心和旅游区的供应紧张，这维持了住宅价格的上涨压力。
最后，需要考虑到经济理论中研究的“粘性价格”现象，与卖家（特别是有能力等待更好价格的富裕卖家）在任何时候都不愿降低房价有关，无论是新建房屋的生产成本还是二手房的购买成本，尤其是那些在2007年泡沫期间购买的房产。
房地产行业的稳健基础
疫情后期的住宅价格走势（2021下半年和2022上半年的显著增长，以及随后在欧洲中央银行货币政策变化后的渐进放缓）在过去一年引发了公众辩论中的许多猜测，关于是否存在类似2007年的泡沫，以及是否有可能出现类似于其他国家市场价格调整的连锁反应。然而，我们刚刚看到，当前西班牙房地产行业的基本面与当时的情况有所不同，需求和供应的动态仍在支撑价格。
首先，当前的需求具有偿债能力，用于满足自己的住房需求，这与2004至2007年期间家庭过度借贷和投机性购房动机形成鲜明对比。
其次，那些通过新抵押贷款资助购房的需求大多选择固定利率融资，这限制了因利率上升导致的违约风险，特别是在就业稳定的情况下。对于已经有抵押贷款的家庭，许多人选择变更贷款条件，将浮动利率转换为固定利率，或者用储蓄提前偿还部分贷款，以减少相关成本。
第三，过去十年里，建筑活动保持在有限水平，与2007年建筑活动的过度繁荣形成对比，当时的过度建设导致了大量库存，需要多年时间来吸收，使得2008年开始的大危机比其他国家更深刻、更痛苦。
因此，当前的局面表明了需求的偿债能力、债务水平的平衡、违约风险的限制（不仅因为固定利率抵押贷款，还因为家庭去杠杆化）以及缺乏可能推动住宅价格调整的过度建设。所有这些因素都使得当前的风险水平远低于2008年危机时期。
将西班牙的价格演变与其他欧洲市场进行比较，我们可以看到，在其他国家，2007年的泡沫更为温和，调整幅度较小，因此他们的房地产市场恢复更早。这意味着在这些国家，自2012年以来住宅价格持续大幅上涨，并在2019年之后加速，2022年货币政策的变化揭示了某些市场的过热，导致价格调整。而在西班牙，2008年的危机更深，价格上涨趋势在2016年才开始，因此增长率既不那么激进，也不那么持久。因此，欧洲中央银行的利率上升在西班牙使房地产周期在达到与其他欧洲国家类似的紧张程度之前就已经放缓。
2024年的房价走向
短期来看，目前的综合指标继续指向2022年高峰期后住宅需求逐渐恢复到中等（健康）水平，并趋向于房价稳定的趋势。
这一发展趋势得益于就业的持续稳定和家庭购买力的恢复，随着通胀的缓和，这两个指标均取决于能源价格的变化和利率上升在国际不确定环境中的影响，特别是乌克兰和加沙的冲突发展。
总体而言，目前参与房产交易的主要群体具有较高的购买力，他们不太受通胀和融资成本上升的影响。这与活动水平逐渐正常化的预期一致，而需求在就业中心和旅游区的集中，面对过去十年未能适应增长的供应，继续支撑价格。限制新建房屋供应调整的原因包括可建设用地的缺乏、许可证审批的长时间等待，以及合格劳动力的短缺。
这些因素，加上建筑行业传统融资减少，对预售依赖度更高，正促使财富集中的不平等加剧，从长远来看，可能会加深中低收入群体在当前经济活动集中地区的住房获取难度。持续的需求增长与供应不足之间的不匹配导致价格紧张，这最终在家庭形成、劳动力流动性和城市分布方面产生深远影响。
因此，当前的情况需要我们反思城市模型的构建，以帮助预防住房获取困难，以及与大都市相关的问题，包括环境问题和生活质量下降。这只能通过长期承诺来实现，既要考虑到住房权利，也要尊重法律安全和私有财产权。在这方面，促进在次级城市的分散式土地发展，支持创造就业和活动中心的投资，可能有助于减少对几个主要城市的人口过度集中。